Quale situazione si trovano ad affrontare venditori e acquirenti?

Il mercato immobiliare da timidi segnali di movimento, ma dove acquistare? Meglio la provincia o il centro città? Tanti vendono per riacquistare a prezzi più convenienti, ma… Dove si trovano le migliori offerte?

Argomento spinoso quello della situazione immobiliare nella nostra città, la confusione in questo momento è molto alta, venditori e acquirenti per esigenze differenti si trovano ad affrontare un mercato ancora in cerca di una sua identità. Cerchiamo di analizzare alcuni punti fondamentali per capire cosa sia meglio fare, quale parte della provincia è più conveniente, capire le esigenze.

• Chi vende e chi acquista

Un mercato è sempre guidato dalla domanda e dall’offerta, quindi per certi aspetti si dovrebbe scegliere sempre il momento più opportuno per fare qualunque operazione, sia questa finanziaria, sia di acquistare o vendere un immobile. Oggi certamente ci troviamo in un momento di mercato dove (causa la crisi che il nostro paese ha attraversato e purtroppo stà ancora attraversando) è più avvantaggiato chi acquista rispetto a chi vende. Questa situazione è stata una delle principali cause, dopo la crisi dei mutui, ad allungare il tempo di ripresa del mercato. Dopo quasi 8 anni di discesa continua delle compravendite e quindi inevitabilmente anche dei prezzi di mercato, oggi un paio di importanti fattori si sono assestati, dando modo così al mercato di rialzare un pò la testa, ma a che prezzo?

Diciamo innanzitutto che i prezzi degli immobili non sono aumentati e non aumenteranno per ancora parecchio tempo. Detto questo, l’aumento delle compravendite (rispetto al 2014, attualmente ultimo anno di decremento delle compravendite immobiliari nella nostra città) registrato nel 2015 e confermato per questi primi sei mesi del 2016, è stato possibile essenzialmente dalla diminuzione (da parte del venditore) del prezzo di richiesta per la vendita del proprio immobile, riduzione alcune volte molto consistente. Ecco perchè insistiamo nell’affermare che il mercato immobiliare di oggi è dettato dalle “Esigenze”, certamente quest’ultime sono riconducibili alla situazione finanziaria e familiare degli stessi venditori, ma è certo che questi ultimi oggi, finalmente aggiungeremmo noi, hanno capito che non possono fare altro che adeguarsi a quelle che sono le esigenze della domanda.

Riteniamo che oggettivamente e professionalmente, sia questa l’analisi che fotografa in maniera più veritiera la realtà di questo mercato. Il mercato immobiliare come tutti i mercati segue delle regole, fatto il 100% ci sarà sempre un 10% che venderà o acquisterà (perchè ne ha le possibilità), un 10% che non venderà e acquisterà mai (perchè non ne ha le possibilità) rimane quel’80% che è il “MERCATO” che ha risentito di più della crisi e che oggi si stà adeguando a quelle che sono le proprie “Esigenze”.

• Analisi delle varie zone della provincia di Prato
  

Ora cerchiamo di dare un senso a quello detto sopra analizzando le zone della provincia, così da capire come è oggi il mercato.

La provincia di Prato conta diverse realtà, andiamo da Vernio a Poggio a Caiano passando per Montemurlo e quindi le varie frazioni. Questo per dire che i prezzi di mercato variano, anche di molto, sia per le zone che per lo stato degli immobili e quest’ultimo è un parametro molto importante da tenere in cosiderazione. Guardando alle quotaziani ci possiamo rendere conto come in alcune zone i prezzi immobiliari siano molto bassi, Vernio per esempio offre immoibili con prezzi medi che si aggirano intorno a circa il 50% in meno della media (questo dovuto principalmente alla lontananza dal centro cittadino e relativa scomodità per arrivarci), ma va detto anche che per un’investitore o per qualcuno che vuole acquistare una seconda casa, è il luogo ad oggi più ideale. Stesso discorso a Vaiano, chiaramente i prezzi si attestano a livelli un pò superiori di Vernio, ma sicuramente ancora sotto di prezzo rispetto alla città. La zona Nord/Nord Ovest di Prato è una delle più richieste, con Pietà, Castellina, Galceti e Villa Fiorita che ne fanno da padrone; di conseguenza in queste zone se non si cerca un immobile interamente da ristrutturare, i prezzi hanno avuto un calo tendenzialmente minore rispetto ad altre parti della città. La zona Centrale che possiamo individuare Viale Montegrappa a Via Zarini passando per Via Ferrucci, è una delle zone più richieste insieme a Mezzana e la zona Est di Prato. In questa parte della città troviamo tipologie di immobili prevalentemente costruiti negli anni 70/80 e quindi con caratteristiche anche un pò datate, questo però fa pari con la fruibilità e la posizione eccellente dei servizi e la loro centralità. Zone richieste sono anche Prato Ovest con Galciana, Prato Sud con Paperino, Tavola, Tobbiana e Iolo a fare da padrone. Per quanto riguarda Poggio a Caiano, Poggetto, Carmignano e Seano i prezzi sono abbassati anche lì, ma il rapporto di calo rispetto alla città di Prato è stato sentito molto meno, anche se per alcune tipologie (tipo tre vani di recente costruzione) ci siamo avvicinati un pò di più ai prezzi di Prato.

Come avete potuto notare, non abbiamo mai parlato di prezzi al metro quadro, questo perchè (escludendo i costruttori per ovvi motivi) il mercato dell’usato è troppo soggetto allo stato degli immobili, dei servizi (vedi la presenza di un ascensore), dei condomini (la spesa oggi è molto sentita dall’acquirente, di conseguenza se il condominio è alto, vuole spendere meno), quantita dei condomini, stato interno dell’immobile ecc.. Questi sono tutti parametri molto più soggettivi che oggettivi, di conseguenza non riteniamo professionale dare valori al mq che poi non corrispondono con il reale valore dell’immobile, della zona e dei servizi che li circondano.

Piccola parentesi sul mercato dei mutui è doverosa, si sente dire che le Banche sono più propense a concedere mutui, in parte è vero, ma la cosa che non viene mai detta è la media di erogato che viene concesso. Perchè è importante? Semplicemente perchè non comunicandola, si fa passare l’idea che le Banche abbiano ricominciato a dare mutui con erogazioni (quindi liquidità) come negli anni 2004/2008; ciò non corrisponde molto alla realtà delle cose, diciamo che prendendo quell’80% di mercato che abbiamo individuato ad inizio articolo, questi stanno avendo più mutui rispetto al periodo 2009/2014, ma è vero anche che l’erogazione media si è abbassata di c.a. 40.000,00 / 50.000,00 Euro attestandosi intorno ai 120.000 / 130.000 Euro. Questo conferma quanto dicevamo prima, abbassando l’erogato in questi anni le Banche hanno costretto i venditori ad abbassare il prezzo, altrimenti la domanda non avrebbe mai intercettato l’offerta, quello che poi è accaduto nel periodo 2009/2014.