D.L. 31 Maggio 2010 n.78

coordinato con la legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122

L’art. 19, comma 14, del D.L. 31 Maggio 2010, n.78, come modificato in sede di conversione dalla legge 30 Luglio 2010, n.122, dice:

Art.19  Aggiornamento del Catasto

14. All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n.52 è aggiunto il seguente comma: 1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo sciogliemento di comunicazione di diritti reali su fabbricati già esistenti, (ad esclusione dei diritti reali di garanzia) devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimentrie, (sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

15. La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131.

16. Le disposizioni di cui ai commi 14 e 15 si applicano a decorrere dal 1° Luglio 2010.

Con l’entrata in vigore della norma, sopra citata, di verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito, l’immobile deve essere regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato. Questa norma cambia notevolmente l’iter di una compravendita e soprattutto cambia la metodologia con la quale ci si deve (i proprietari dell’immobile in prima battuta) rapportare con la messa in vendita dell’immobile. Dato che la mancanza di queste dichiarazioni, oltre che a determinare la nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o dell’atto relativo all’immoblile, impone che tutte le verifiche vengano effettuate prima di qualunque atto ufficiale in quanto il notaio non potrebbe stipulare l’eventuale atto di compravendita.

Non è più possibile, con l’entrata in vigore di questa norma, poter vendere un fabbricato se:

  1. Non è regolarmente dichiarato in catasto.
  2. L’intestazione catastale non corrisponde alla realtà (se non risultano i reali aventi diritto).
  3. Se la planimetria depositata in catasto non raffigura esattamente come l’immobile si presenta al momento della vendita.
  4. Se i dati dell’immobile come consistenza, categoria, classe e rendita catastale, non sono aggiornati.

E’ chiaro, che il problema più importante, è quello di verificare la conformità del progetto depositato in comune con il quale è stato dato il via libera sia alla costruzione, che a tutte le eventuali modifiche che siano state fatte all’immobile nel corso degli anni. Purtroppo capita che alcune modifiche siano state fatte nel corso degli anni, e come sempre succede, cambiando le norme, alcune modifiche potrebbero risultare ad oggi non conformi; questo non sempre per colpa dei proprietari, ma proprio in fuzione dell’evoluzione delle norme che purtroppo, da una parte rendono migliori gli ambiti che vanno a toccare, ma dall’altro mettono fuori norma quello che magari è stato fatto anni prima in buona fede.

Documenti principali per la determinazione della conformità o meno di un immobile per la vendibilità:

  • Relazione del fabbricato in data antecedente 1942.
  • Atto di autorizzazione licenza, concessione edilizia, pemesso di costruire.
  • Licenza, concessione, autorizzazione edilizia in sanatoria.
  • Autorizzazione edilizia.
  • Comunicazione ex arti.26 L.47/85.
  • Denuncia di inizio attività.
  • Concessione edilizia in sanatoria (condono edilizio L.47/85)
  • Concessione edilizia in sanatoria (condono edilizio L.724/94)
  • Concessione edilizia in sanatoria (condono edilizio 2003, n.326 e s.m.i. L.R.T.n.53/2004)

In merito a quanto detto sopra, chi vende casa, deve essere certo che il proprio immobile soddisfi la corrispondenza tra i documenti di seguito riportati:

  • Rilievo strutturale dello stato di fatto (in parole povere, il rilievo planimetrico deve tornare con la documentazione presente in comune e catasto)
  • Planimetria allegata al progetto e reperibile presso ufficio Tecnico del Comune.
  • Planimetria catastale.

Il nostro studio, richiede sempre questa documentazione a coloro che mettono in vendita il proprio immobile con la nostra agenzia, proprio in virtù di quello che la norma richiede. Per coloro che avessero domande o quesiti, potete contattare il nostro studio in qualsiasi momento, sia tramite telefono che semplicemente mandando una mail di richiesta informazioni.

La nostra agenzia, tramite il nostro studio tecnico partner, effettua sempre regolari controlli per ogni immobile messo in vendita, controllando e certificando la vendibilità e commerciabilità dell’immobile.

Per coloro che volessero leggere il testo originale, devono cercare il: DL_78_2010 Conformita dati catastali urbanistici

Per la classificazione energetica, leggere la specifica sezione Classe Energetica.