Vendere un immobile non è semplice come si pensa.

Per tutti coloro che affrontano una compravendita senza l’utilizzo di una agenzia immobiliare, mettiamo a disposizione una guida con gli obbligatori passaggi per una vendita/acquisto sicuro.

Prima di acquistare un immobile è sicuramente utile avere più informazioni possibili sullo stesso, è vero che il Notaio controllerà e garantirà la compravendita, ma è pur vero che un minimo di controlli andrebbero fatti prima di firmare qualunque compromesso o impegnativa; il rischio infatti è di trovarsi d’innanzi al Notaio e scoprire intoppi che nella migliore delle ipotesi faranno spostare il giorno dell’atto, ma purtroppo potrebbe succedere anche che l’atto sfumi con conseguenze soprattutto economiche. Quindi, con questa guida vogliamo cercare di aiutare il più possibile tutti coloro che non vogliono lavorare con l’agenzia immobiliare per mille ragioni.

CONTROLLI E REGISTRAZIONI

1) Prima di tutto bisogna accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. Come? L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione di ogni cittadino alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione di un immobile. Per esempio, effettuando un’ispezione ipotecaria è possibile visionare i dati riguardanti le tipologie di “formalità” presenti nei Registri immobiliari. In sintesi, con l’ispezione ipotecaria è possibile verificare il legittimo proprietario dell’immobile e la presenza sullo stesso di ipoteche o pendenze, anche giudiziarie. Le ispezioni ipotecarie possono essere richieste presso gli sportelli degli uffici provinciali – Territorio, oppure online sul sito internet dell’Agenzia.

2) Si deve prendere un geometra che faccia tutti i controlli Catastali e Comunali, in quanto come da D.L. 31 Maggio 2010 n.78, che potete leggere qui da noi già pubblicato nell’apposita sezione del nostro sito, l’immobile deve risultare conforme sia catastalmente che urbanisticamente. Questo sembra scontato, ma purtroppo non lo è. << Questi controlli nella nostra agenzia immobiliare vengono effettuati sempre prima di mettere un immobile in vendita, in questo modo garantiamo venditore e acquirente sulla commerciabilità dell’immobile. Questo servizio è svolto dagli studi tecnici nostri partner. >>

3) Se trovate l’accordo sul prezzo, e se tutte le verifiche sopra elencate tornano, potete procedere al compromesso. Si tratta, sostanzialmente, di un accordo tra venditore e compratore con il quale ci si obbliga reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo. Il preliminare viene stipulato, di norma, quando non è possibile la vendita immediata: perché, ad esempio, l’acquirente è in cerca di un finanziamento (un mutuo) oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa ecc. Il motivo per il quale si stipula il preliminare è appunto quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere questi problemi. Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute:

• l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita.
• l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.

Se il preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro trenta giorni. Quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l’imposta proporzionale di registro come segue: 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. In questi casi, dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata sul preliminare. << Resta inteso che se vi avvaleste del supporto di una agenzia immobiliare, questa è obbligata a registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito del suo intervento, pensando lei a sbrigare tutte le pratiche burocratiche. >>

IMPOSTE

Come tutti sappiamo, quando si acquista un immobile si devono pagare delle imposte allo Stato, qui tratteremo quelle più comuni. Prima di tutto le imposte le paga chi acquista, si pagano rispetto alla ragione sociale o privata del venditore: per esempio, le imposte dovute quando si acquista da un venditore “persona fisica o esente iva” sono in un modo (che di seguito vedremo) mentre se si acquista da “una società immobiliare, un costruttore, una cooperativa edile ecc.” comunque soggetti I.V.A., sono diverse.

• Da Persona Fisica o Esente I.V.A.: Imposta di registro pari al 9% se seconda casa, al 2% se prima casa, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono nella misura di € 50,00 l’una.
• Se Costruttore o comunque soggetta a I.V.A.: Aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso) nel caso di seconda casa, aliquota al 4% se prima casa; mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.

Per completare il quadro, bisogna aggiungere che l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro e che i trasferimenti assoggettati a tale imposta sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

<< Questi calcoli, nel caso usufruiate dei servizi dell’agenzia immobiliare, vengono effettuati in sede di proposta, quindi saprete prima quanto dovrete andare a spendere. Nei calcoli, verranno compresi anche quelli che sono tutti i costi accessori dei professionisti, Notaio, Geometra, Consulente del Credito se si acquista con mutuo e per finire l’agenzia. >>

Si tenga sempre presente che l’agenzia immobiliare, a differenza di quello che è il pensare comune, è una piccola parte di quello che sono poi tutti i costi reali anche senza l’intervento di quest’ultima. Purtroppo, il lavoro di una agenzia è considerato solo quello di far vedere l’immobile, mentre come avete potuto leggere sopra, la visita è solo l’atto finale di un complesso lavoro che un’ottima agenzia ha portato a compimento prima che voi vediate l’immobile tramite il suo intervento.

“L’agenzia giusta fa la differenza”