Cassazione sentenzia su “Proposta di Acquisto”!
La Cassazione con la sentenza n°4628 del 6 Marzo 2015, rende legittimo il contratto “preliminare del preliminare”, semplicemente chiamato dagli operatori del settore <<Proposta di Acquisto>>.
Il 6 Marzo scorso, la Cassazione, con la sentenza n°4628, rende legittimo il “Preliminare del Preliminare”. Questa nuova sentenza sul contratto preliminare di acquisto, contratto mediante il quale la parte venditrice si obbliga a vendere alla parte acquirente che a sua volta si obbliga ad acquistare l’immobile oggetto della trattativa, rovescia un’altra sentenza sempre della Cassazione che in passato aveva concluso per la nullità di tale contratto.
La Cassazione riconosce che le fasi di una trattativa immobiliare siano tre:
- Proposta di Acquisto o Preliminare del Preliminare
- Il Preliminare vero e proprio
- La stipula del contratto definitivo (Rogito)
Proposta di Acquisto o Preliminare del Preliminare
Usato essenzialmente dalle agenzie immobiliari, serve per stabilire alcuni parametri principali che aiutano a mandare avanti la trattativa fino a giusta conclusione, cioè fino all’atto di rogito. In questa prima fase si identificano alcuni parametri come: a) Identificazione delle parti b) identificazione dell’immobile oggetto di trattativa c) prezzo offerto dal futuro acquirente d) modalità di pagamento e) data per compromesso f) data di rogito g) accettazione da parte del venditore. In questa fase, l’importanza della “Proposta di Acquisto” è rilevante, in quanto vengono inserite una serie di clausole inerenti ad eventuale Mutuo (che dovesse prendere il futuro acquirente), eventuali regolarizzazioni dell’immobile da parte del futuro venditore ecc.. ecc.., tutte clausole che devono essere verificate prima di sottoscrivere un vero e proprio compromesso vincolante la vendita e l’acquisto.
Preliminare di compravendita
Questo viene redatto di fronte al Notaio, sulle basi delle risultanti proprie della Proposta di Acquisto, quando tutte le varie situazioni sono state verificate con successo. La funzione del Preliminare o normalmente detto “Compromesso”, è quella di specificare ancor meglio, con altre ed apposite clausole, gli accordi precedentemente presi tramite la Proposta di Acquisto.
Rogito
Il Rogito Notarile non è altro che il contratto definitivo di compravendita.
Tale sentenza quindi riconosce queste tre fasi come “utili e imprescindibili” per il verificarsi di una compravendita e pertanto giuridicamente giustificate. Il primo step infatti si compie al fine di bloccare l’affare nei suoi aspetti cruciali (come specificato sopra nel paragrafo proposta di acquisto o preliminare del preliminare), il secondo step si ha con il compromesso vero e proprio dove si scende più in dettaglio in merito a tutti i vari punti dell’accordo preliminare, il tutto di fronte ad un Notaio. Il terzo step sarà il contratto di compravendita vero e proprio (Rogito Notarile).
Estratto conclusioni della Cassazione con sentenza n. 4628 del 6 Marzo 2015
“In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.
Riterrà produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligarorio assunto nella fase precontrattuale.”
