Riforma del Catasto

Catasto: cosa cambierà, come e quando.

La sospirata riforma del catasto partirà entro il 1 Luglio 2015, durerà 5 anni e terminerà entro il 31 Dicembre 2019.

E’ iniziato il percorso per la riforma del catasto, con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale n. 59 del 12 marzo 2014 della legge sulla delega fiscale (legge n. 23 dell’11 marzo 2014). In cosa consiste questa riforma? Di seguito elenchiamo i 3 punti principali che più interessano e diamogli una prima analisi:

1. Rendita catastale

2. Valore patrimoniale degli immobili

3. Federalismo catastale

Rendita catastale

Come cambierà la rendita catastale e come verrà calcolata? Il calcolo verrà aggiornato partendo dai valori di locazione annui forniti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare detto anche OMI. Secondo noi questo calcolo potrebbe già presentare alcune problematiche, in quanto la pubblicazione dei dati OMI avviene con un ritardo, rispetto al mercato attuale, di diversi mesi. Questo dato poi andrà moltiplicato per la superficie reale dell’unità immobiliare, poi corretto da un coefficiente che deve tenere conto delle spese di manutenzione, disposizioni di legge per adeguamenti tecnici, assicurazioni, ecc., fornedo alla fine il valore della nuova rendita catastale. Attualmente, la determinazione di questo algoritmo catastale non è ancora stato quantificato, è allo studio da parte di una apposita commissione che non ha ancora quantificato quanto sarà.

Valore patrimoniale degli immobili

Rispetto a come è strutturato attualmente il catasto, l’altra rivoluzione sarà la correlazione tra valore patrimoniale e valore di mercato reale dell’immobile. Come si otterrà questa correlazione? L’idea è quella di un ulteriore algoritmo che calcolerà il valore di mercato al metro quadro, inserendo coefficenti come l’affaccio, la presenza di riscaldamento centralizzato o autonomo, l’anno di costruzione, la presenza o meno dell’ascensore e altre caratteristiche peculiari dell’immobile. Il valore che ne uscirà, andrà moltiplicato per la superficie dell’unità immobiliare in modo da ottenere il nuovo valore patrimoniale richiesto.

Federalismo catastale

Il federalismo catastale non è altro che l’intervento dei Comuni nel fornire quei dati che l’Agenzia delle Entrate non potrebbe riuscire a reperire, dati come gli affacci, lo stato manutentivo degli immobili, le esposizioni e tutte quelle caratteristiche peculiari che servono all’algoritmo sopra citato, per il reperimento del valore patrimoniale. L’intervento dei Comuni è importante soprattutto per un più giusto ed equo valore patrimoniale degli immobili, che come si può ben capire, da Bolzano a Palermo le caratteristiche di costruzione variano e non di poco. Questo approccio dovrebbe rendere valori più vicini alle realtà locali, rendendo, si spera, più omogenei i valori patrimoniali che dovrebbero seguire quelli che sono i diversi contesti economici dei vari comuni.


Il campionamento degli immobili dovrebbe partire entro il primo luglio 2015, poi seguiranno due altri step; entro metà del 2018 dovranno essere messe a punto le funzioni statistiche e per Dicembre 2019 dovrebbe essere determinata la nuova base imponibile. Nella riforma è prevista l’abolizione delle vecchie classificazioni catastali come A/1, A/2, A/3 ecc.. con l’introduzione di una nuova categoria che racchiuderà tutti gli immobili residenziali, scompariranno così le case popolari e quelle di lusso. La bozza del decreto attuativo della delega fiscale sul catasto prevede poi che sia un provvedimento del Mef a disciplinare “i criteri di individuazione delle abitazioni di lusso”, ossia gli immobili signorili (ora A/1), le ville (oggi in categoria A/8) e i castelli e gli immobili di valore storico-artistico (A/9). Con questa riforma, sparirà anche la dicitura “Vani”, vedremo in seguito, appena verrà comunicato, con quale parola o frase verrà sostituita.

Quello che non cambierà con la riforma del Catasto, almeno per ora, saranno i “luoghi di culto” con “caratteristiche edilizie proprie dell’uso specifico cui sono destinati”.

Quindi, in sostanza, questa riforma cambierà la base imponibile per le tasse sul mattone, passando dalla rendita catastale al valore patrimoniale, con l’obiettivo di “assicurare la sostanziale invarianza di gettito complessivo delle imposte erariali e locali (Imu, Tasi, e gli altri balzelli locali)”. Lo prevede sempre la bozza di decreto attuativo della delega fiscale sul catasto. Questa riforma sarà molto lunga, come detto sopra, durerà c.a. 5 anni e solo in quel momento potremo essere certi di quello che sarà veramente cambiato in meglio o in peggio.